Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire ?
Le prêt hypothécaire — communément appelé «hypothèque» — offre une solution financière aux acheteurs qui ne peuvent verser qu’une partie du prix demandé (mise de fonds) de la propriété qu’ils souhaitent acquérir. Afin de couvrir le montant restant, vous devez obtenir un prêt auprès d’une institution financière, d’un prêteur virtuel ou encore d’un prêteur privé.

Une hypothèque est donc un contrat légal qui vous lie à votre prêteur.

Généralement remboursée sur une période 25 ans, l’hypothèque inclut le montant emprunté (capital) et les intérêts. Les paiements peuvent s’effectuer de façon hebdomadaire, bihebdomadaire, bimensuelle ou mensuelle. Pendant la durée du remboursement, la propriété fera office de garantie en cas de non-paiement. Si vous ne respectez pas les modalités de votre contrat, le prêteur aura le droit de saisir votre maison. Il est donc important de payer votre hypothèque à temps et de maintenir votre maison en bon état.

La mise de fonds
La mise de fonds est une partie du montant que vous versez pour faire l’acquisition d’une propriété. Cette somme que vous déboursez est donc déduite du prix d’achat de celle-ci. Votre hypothèque couvre donc le solde du prix de la maison. En règle générale, le montant minimum que vous devez fournir est de 5 %. Cependant, si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, vous devrez contracter une assurance prêt hypothécaire.

Hypothèque ouverte ou fermée

Ouverte

Avec une hypothèque ouverte, vous pouvez rembourser votre prêt avant la fin du terme ou mettre fin à votre contrat de prêt hypothécaire habituellement sans pénalité. Elle offre une plus grande souplesse si un jour vous pouvez verser des montants supplémentaires. Notez que le taux d’intérêt d’une hypothèque ouverte est habituellement supérieur au taux d’intérêt d’une hypothèque fermée.

Une hypothèque ouverte peut-être l’option pour vous :

  • Si vous prévoyiez rembourser rapidement votre hypothèque;
  • Si vous envisagiez de vendre votre bien immobilier dans un avenir rapproché.

Fermée

Le nombre et le montant des versements hypothécaires sont fixes pour la durée du terme . Il n’est pas possible de faire de remboursement du prêt hypothécaire complet avant la fin du terme, sinon des frais seront exigés. En revanche, votre prêteur peut vous accorder un remboursement anticipé que vous pouvez verser chaque année sur votre hypothèque.Ce ne sont pas toutes les hypothèques fermées qui l’autorisent. Il est donc important de discuter des modalités avec votre prêteur ou votre courtier hypothécaire.

Une hypothèque fermée peut-être l’option pour vous :

  • Si vous pensez garder votre propriété jusqu’au terme de votre contrat;
  • Si vous trouvez que le remboursement anticipé vous offre une souplesse suffisante pour vous permettre de rembourser un peu plus rapidement votre emprunt.
Qu’est-ce qu’un terme hypothécaire ?
Le terme est la période pendant laquelle l’entente hypothécaire avec l’institution prêteuse est en vigueur et selon des modalités préalablement choisies. Le terme varie habituellement entre 1 an et 5 ans.

À la fin du terme, vous devez renouveler votre hypothèque. Plusieurs termes sont à prévoir pour rembourser complètement votre prêt.

Les taux d’intérêt hypothécaires
Le taux d’intérêt hypothécaire est le montant que vous payez à votre prêteur pour utiliser son argent. Il peut varier d’une institution financière à l’autre.

Taux fixe

Le taux demeure le même tout le long du terme. Il varie seulement lors du renouvellement hypothécaire. Cela convient si vous souhaitez avoir des versements stables.

Taux variable

Le taux variable augmente ou diminue selon les fluctuations des taux préférentiels des institutions bancaires. Si vous avez une bonne tolérance au risque et que vous voulez profiter des baisses de taux, c’est le bon choix pour vous.

Calculer le montant d’un prêt hypothécaire
Le montant que vous empruntez auprès d’une institution financière est votre capital. Cela comprend :
  • Le prix d’acquisition de la maison moins votre mise de fonds (entre 5 % et 20 %);
  • L’assurance hypothécaire (si votre mise de fonds est inférieure à 20 %).
Vos paiements hypothécaires
Le montant de l’hypothèque dépend de plusieurs facteurs, notamment la valeur de la propriété, le versement initial, la durée du prêt, le taux d’intérêt et les frais de clôture.

Pour calculer le montant d’un prêt hypothécaire, vous devez :

  • Soustraire la mise de fonds à la valeur de la propriété pour obtenir le montant du prêt hypothécaire;
  • Choisir la durée du prêt qui convient le mieux à votre situation (amortissement);
  • Déterminer le taux d’intérêt;
  • Choisir la fréquence des paiements (mensuelle, bimensuelle, aux deux semaines, etc.);
  • Ajouter l’assurance prêt hypothécaire s’il y a lieu. Elle peut être payée lors de la transaction ou incluse dans les paiements.

Puis, vous pouvez calculer le montant du paiement qui comprendra à la fois le capital, les intérêts, ainsi que les taxes et les frais d’assurance hypothécaire.

Préapprobation hypothécaire
Une préapprobation hypothécaire est une étape cruciale dans le processus d’achat. Cela détermine votre capacité financière à obtenir un prêt auprès des prêteurs. Ainsi vous pourrez connaître le montant maximum d’une hypothèque à laquelle vous pourriez être admissible, estimer vos paiements hypothécaires et garantir un taux d’intérêt durant 60 à 130 jours (selon le prêteur). Dans les conditions actuelles du marché, cette démarche est incontournable pour démontrer votre sérieux.

Notez bien que si un taux plus bas était disponible avec votre prêteur avant la transaction hypothécaire, vous obtiendriez le plus bas, et que s’il montait, vous vous retrouveriez protégé par la garantie de taux.

Informations à fournir pour obtenir une préapprobation hypothécaire

  • Vos revenus
  • Vos dettes
  • Votre historique de crédit
  • Toutes autres informations financières pertinentes

5 facteurs déterminants pour votre prêt hypothécaire

  • Votre cote de crédit
  • Vos revenus de ménage
  • Votre historique d’emploi
  • Votre réserve financière
  • Votre mise de fonds

Documents nécessaires

Preuves de mise de fonds
  • Promesse d’achat signée et acceptée avec toutes les annexes
  • Fiche descriptive de la propriété
Preuves de revenus
  • Salarié
    • Lettre d’emploi (date d’embauche, salaire brut et poste)
    • Talon de paie
  • Travailleur autonome
    • Avis de cotisation des deux dernières années
    • Rapport d’impôt fédéral et provincial (T1 général) des deux dernières années
Pour une propriété à revenu :
  • Certificat de localisation
  • Baux
  • Comptes d’impôts fonciers
Renouvellement hypothécaire
Votre contrat de prêt hypothécaire a une durée définie qui peut varier entre quelques mois, cinq ans ou plus. À la fin de chaque terme, vous devez renouveler votre hypothèque ou la rembourser au complet. C’est le moment parfait pour réévaluer vos besoins :
  • Pouvez-vous augmenter vos paiements pour rembourser plus rapidement votre prêt et économiser sur les intérêts ?
  • Auriez-vous intérêt à comparer les différents prêteurs et institutions financières ?
  • Voulez-vous modifier la fréquence de vos paiements ?
  • Êtes-vous satisfait des services ?