Démystifier le prêt hypothécaire : les notions de base
Vous rêvez d’acheter une propriété ? Avant de passer à l’action, voici quelques notions à savoir concernant le prêt hypothécaire.
Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire ?
Lorsque vous achetez un bien immobilier comme une maison, un condo ou un immeuble à logement, il se peut que vous ne puissiez mettre seulement une partie du prix demandé ; ce montant est la mise de fonds. Afin de couvrir le montant restant, vous devez obtenir un prêt auprès d’une institution financière.
Brièvement, une hypothèque est un contrat légal entre votre prêteur et vous. Généralement remboursée sur une période d’environ 20 à 30 ans, elle constituera un paiement mensuel ainsi qu’un pourcentage des intérêts répartis sur la durée établie. Durant toute la période de remboursement, la propriété fera office de garantie en cas de non-paiement. Si vous ne respectez pas les modalités de votre contrat, le prêteur a le droit de reprendre votre maison. Il est donc important de payer votre hypothèque à temps et maintenir votre maison en bon état.
La vaste majorité des gens ne sont pas en mesure d’économiser un montant équivalent à la valeur d’une maison ou d’un immeuble à logement. Le prêt hypothécaire — communément appelé « hypothèque » — offre une solution financière à la plupart des acheteurs.
Tout ce que vous devez savoir sur les prêts hypothécaires
La mise de fonds
La mise de fonds est le montant que vous versez pour faire l’acquisition d’une propriété. Ce moment que vous versez est déduit du prix d’achat de celle-ci. Votre hypothèque couvre donc le solde du prix de la maison. En règle générale, le montant minimum que vous devez fournir est de 5 %. À titre d’exemple, si vous souhaitez acheter un condo d’une valeur de 300 000 $, vous devrez débourser un montant minimal de 15 000 $ provenant de vos épargnes. Puis, vous devriez demander un prêt hypothécaire de 285 000 $ pour couvrir le reste de votre transaction. Par contre, si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, vous devez prendre une assurance prêt hypothécaire.
Choisir entre une hypothèque ouverte ou fermée
Ouverte
Avec une hypothèque ouverte, vous pouvez rembourser votre prêt avant la fin du terme ou mettre fin à votre contrat de prêt hypothécaire sans frais. Elle offre une plus grande souplesse si un jour vous pouvez verser des montants supplémentaires. Notez que le taux d’intérêt d’une hypothèque ouverte est habituellement supérieur au taux d’intérêt d’une hypothèque fermée.
Une hypothèque ouverte peut-être l’option pour vous :
- Si vous prévoyiez de rembourser rapidement votre hypothèque ;
- Si vous envisagiez de vendre votre bien immobilier dans un avenir rapproché.
Fermée
Le nombre et le montant des versements hypothécaires sont fixes pour la durée du terme. Il n’est pas possible de faire de remboursement additionnel avant la fin du contrat ou vous devrez payer des frais. En revanche, votre prêteur peut vous accorder un montant supplémentaire que vous pouvez verser chaque année sur votre hypothèque. Ce ne sont pas toutes les hypothèques fermées qui autorisent un remboursement anticipé. Vous devriez en discuter avec ce dernier.
Une hypothèque fermée peut-être l’option pour vous :
- Si vous pensez garder votre propriété jusqu’au terme de votre contrat ;
- Si vous trouvez que le remboursement anticipé vous offre une souplesse suffisante pour vous permettre de rembourser un peu plus rapidement votre emprunt.
Calculer le montant d’un prêt hypothécaire
Le montant que vous empruntez auprès d’une institution financière est votre capital. Cela comprend :
- le prix d’acquisition de la maison moins votre mise de fonds (entre 5 % et 20 %)
- l’assurance hypothécaire (si votre mise de fonds est inférieure à 20 %)
Vos paiements hypothécaires
Le montant d’une hypothèque dépend de plusieurs facteurs, notamment la valeur de la propriété, le montant du versement initial, la durée du prêt, le taux d’intérêt et les frais de clôture.
Pour calculer le montant d’un prêt hypothécaire, vous devez :
- Soustrayer le montant du versement initial (5 à 20 % de mise de fonds) à la valeur de la propriété pour obtenir le montant du prêt hypothécaire ;
- Choisir la durée du prêt qui convient le mieux à votre situation (amortissement). Bien souvent, les gens remboursent leur prêt sur une période de 20 à 30 ans ;
- Déterminer le taux d’intérêt. Il dépend de plusieurs facteurs, dont le profil de risque de l’emprunteur et les conditions du marché. Les prêteurs offrent différents types de taux, tels que le taux fixe et le taux variable ;
- Choisir la fréquence des paiements (mensuelle, bimensuelle, aux deux semaines, etc.) ;
- Connaître le montant à payer pour vos taxes scolaires et municipales.
Puis, vous pouvez calculer le montant du paiement qui comprendra à la fois le capital, les intérêts, ainsi que les taxes et les frais d’assurance hypothécaire.
Préapprobation hypothécaire
Une préapprobation hypothécaire est une étape cruciale dans le processus d’achat. Cela détermine votre capacité financière à obtenir un prêt auprès des prêteurs. Ainsi vous pourrez connaître le montant maximum d’une hypothèque à laquelle vous pourriez être admissible, estimer vos paiements hypothécaires et garantir un taux d’intérêt durant 60 à 130 jours, selon l’institution financière.
Pour obtenir une préapprobation hypothécaire, vous devez fournir des informations sur vos revenus, vos dettes, votre historique de crédit et toutes autres informations financières pertinentes.
Dans la majorité des cas, une lettre de préapprobation est souvent demandée par les courtiers immobiliers et les vendeurs pour montrer l’acheteur est sérieux et qu’il a les moyens d’acheter la propriété.
N'ayez surtout pas peur de comparer et de négocier
Comme l'explique Nathalie Lemieux, journaliste pour l'émission Légitime dépense, le secret d'un prêt hypothécaire avantageux se trouve dans les tactiques de négociation. « Négociez toujours avec les institutions financières, écrit-elle, et négociez toujours le taux affiché à la baisse. Et pour mettre toutes les chances de votre côté, ayez recours aux services d'un courtier hypothécaire pour la négociation de vos taux! Non seulement ses services sont-ils gratuits pour vous, puisque ses honoraires sont payés par l'institution financière, mais vous serez ainsi assuré d'obtenir les meilleurs taux possibles ainsi que des modalités qui vous conviennent. »
